פסק-דין בתיק ת"א 5295-05

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה ביום 12.9.04 כרתו הנתבעים שהינם אחים ובעלי עסקים בישראל ובבלגיה, חוזה עם התובעים להזמנת שרותי תווך לרכישת מלון ברחוב יפו בתמורה לתשלום דמי תווך בסך של 2% בתוספת מע"מ. החוזה נכרת לאחר שיחות טלפוניות רבות בין התובע באמצעות הרב יוסף רוטנמר ובין הנתבעים שבררו ושאלו כל שאלה רלוונטית ולאחר שהתובע סיפק להם כל מסמך שדרשו בקשר לנכס. הנתבע 1 חתם על החוזה בטרם נכנסו למלון בשמו ובשם הנתבע 2 בנוכחות האחרון והרב יוסף רוטנמר שעמד לידו בעת החתימה. על פי כתב התביעה לאחר שראו את המלון פנו הנתבעים לתובע בעשרות רבות של שאלות. ביום 15.12.04 נערכה התמחרות והנתבעים זכו בנכס בסכום של 15,000,000$. למחרת התקשר התובע לנתבעים ודרש את דמי התווך. הנתבעים הודיעו לתובע כי ישלמו את דמי התווך בתוך מספר ימים אך לא עמדו בדבריהם וחרף הבטחותיהם הם לא שילמו לתובע את שכרו. ככל שידוע לתובע הנתבעים כבר הספיקו למכור את המלון לצדדים שלישיים בסכום הגבוה ב-2,000,000$ מהסכום שרכשו. על פי כתב התביעה התובעים זכאים לדמי התווך המוסכמים בשעור 2% בתוספת מע"מ. לטענת התובעים היה התובע הגורם היעיל היחיד אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב והנתבעים לא שמעו על העסקה טרם פנייתו של התובע אליהם באמצעות הרב רוטנמר. לטענת התובעים נהגו הנתבעים בחוסר תום לב במשא ומתן, הפרו את החוזה והתעשרו שלא כדין על חשבון התובע. נתבעים דמי תווך בסך 1,529,962 ש"ח, נזק בסך 100,000 ש"ח עבור תשלומי יתר למס הכנסה באשר בשנת 2004 היה הכנסות התובעים מעטות יותר מאשר לאחר מכן, הפסד זמן וממון עקב הניסיון לגבות את דמי התווך, אגרת משפט ועוגמת נפש.

על פי כתב ההגנה האדם עימו היו הנתבעים בקשר היה מר רוטנמר שעניין אותם ברכישה ישירה של הנכס מבעל המלון כאשר הייתה לו אפשרות מוגבלת למכור את הנכס לתקופה של 90 יום בטרם יימכר במסגרת הליכי כנוס נכסים. כשהגיעו הנתבעים לפגישה הגיע גם התובע אותו לא הכירו קודם וטען שהוא המתווך בעסקה. "ההתחייבות" נחתמה רק על ידי הנתבע 1 אשר הסכים לחתום על הסכם התווך אך לא נחתמה על ידי הנתבע 2, אשר אף סירב לחתום כשנתבקש. הנתבע 1 ניסה לקדם את העסקה אך היא לא יצאה אל הפועל. אז החליט הנתבע 2 לנסות לרכוש את המלון באמצעות אחד המציעים ורכש לשם כך מניות בחברה שעמדה לרכוש את המלון, אולם הוא יצא מהעסקה עוד בטרם רכשה החברה את המלון ונגרם לו נזק כספי בסך של 250,000$. על פי כתב ההגנה ההסכם לרכישת המלון נכנס לתוקף אך ורק עם השלמת העיסקה ואישורה על ידי ראש ההוצל"פ.

בכתב התשובה נטען כי הנתבע 1 חתם גם בשם אחיו וכי הנתבעים כן רכשו את המלון.

2. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של התובע ושל מועלם רמי, מומחה לתמלול אשר תמלל הקלטות שבוצעו על ידי התובע ועורך דינו. עוד זומנו לעדות מטעם התובע עו"ד אמנון זכרוני ועו"ד גיל הירשמן שיצגו משקיעים בהליכי רכישת המלון, ומר אבי בן גיאת, מי שהיה בעלי המלון עובר למכירתו. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של הנתבעים. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסכומים

3. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו הוכח כי התובע היה הגורם היעיל להתקשרות עם כונס הנכסים בחוזה לרכישת המלון וכי פעל בהגינות ובמסירות. אין מחלוקת כי הנתבע 1 חתם על הסכם התווך. לטענת ב"כ התובעים החוזה עליו חתם הנתבע 1 מחייב גם את הנתבע 2 הן מאחר ונכח במקום וקרא את ההסכם, והן לנוכח האמור בהסכם עצמו. מדובר בשותפים עסקיים כך שיש תחולה לדיני השליחות והתנהגותו של הנתבע 2 בפועל ומכללא מלמדת על הסכמה לקבלת שרותי תווך. עוד טוען ב"כ התובעים כי הוכח הקשר בין הנתבעים לרכישת המלון ויש לדחות את הטענה, אשר לא הוכחה, כי יצאו מהעסקה וקיבלו את כספם בחזרה. לטענת ב"כ התובעים זכאי המתווך לשכרו גם אם העסקה בוטלה מאוחר יותר. לבסוף טוען ב"כ התובעים כי מהעדויות עולה כי הנתבעים התחייבו לשלם את דמי התווך גם לאחר שזכו בעסקה ויש לדחות את הטענה כי הדברים נאמרו כדי לדחות את התובע.

לטענת ב"כ הנתבעים מהעדויות עולה כי המלון נרכש בשלב ההתמחרות על ידי עו"ד זכרוני עבור חברה בהקמה. לעדותו של עו"ד זכרוני ניתנו לו הנחיות בשלב ההתמחרות על ידי צד שלישי שונה מהנתבעים. כיוון שכך, הגורם היעיל היה עו"ד זכרוני באמצעות הנחיות הלקוח שלו שהוא מי שהתמודד כנגד המתמודדים האחרים לרכישת המלון. התובע כלל לא השתתף בהתמחרות ועל כן לא יכול היה להוות את הגורם היעיל באותה עסקה ולא היה לו כל קשר לעסקה כפי שיצאה אל הפועל. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי מהעדויות עולה כי מעורבותו של הנתבע 2 ושל גורם שלישי נוסף ברכישת המלון הייתה רק לאחר הרכישה על ידי החברה. לא הובאו ראיות ואף לא נטען כי מי מהנתבעים העביר מידע למי שרכש את המלון - חברת ארי מלונות בע"מ, ומהעדויות אף עולה מסקנה הפוכה. לטענת ב"כ הנתבעים מהראיות עולה כי העסקה לגביה נכרת הסכם התווך היא העסקה של רכישת המלון שלא במסגרת הליכי הכנוס וההתמחרות אלא קודם להם. ואולם עסקה זו לא יצאה אל הפועל והסכם התווך אינו חל על הליך ההתמחרות שהתרחש לאחר מכן. מהראיות עולה כי הנתבע 2 לא חתם על הסכם התווך במכוון וכי לא רצה להתקשר באמצעות הנתבע 1. ודאי לא הוכח שהייתה רכישה מטעמו של הנתבע 1 או של הנתבע 2. אכן הנתבע 2 נעזר בחמו כלכלית כדי להיכנס למיזם אך זה לא יצא אל הפועל בסופו של דבר והכסף הוחזר לו. לטענת ב"כ הנתבעים לא כל עיסקה מזכה בדמי תווך.

בתגובה טען ב"כ התובעים כי טענות הנתבעים אינן מבוססות על העדויות, כי ב"כ הנתבעים אינו מבחין בין הגורם היעיל ליצירת העסקה לבין הגורם המבצע את העסקה וכי המתווך לא היה צריך להגיע להתמחרות כדי לפקח על הלקוחות.

דיון

4. על פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996:

" מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)...

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב

(4)...."

סעיף 9 לחוק עניינו דרישת הכתב ככל הנוגע להסכם להזמנת שרותי תווך.

במרכז המחלוקת בין הצדדים שתי שאלות עיקריות. האחת, האם הביא התובע להתקשרות של הנתבעים בהסכם מחייב לרכישת המלון. השנייה, האם השתכלל הסכם תווך בינו לבין שני הנתבעים.

5. האם התקשרו הנתבעים או מי מהם בהסכם מחייב לרכישת המלון?